住宅ローンの秘密
大ていの方は家を購入するのに、住宅ローンのお世話になると思います。
自己資金が充分で住宅ローンが不要な方も、個人が低利で長期的に借りられるのは、普通は住宅ローンだけですので、家を買う時に借りて置くのも一考です（自己資金でマンションを買い、賃貸に廻し、その収入で自宅のローンを払う、と言う方法もあります）。
もちろん住宅ローンは、可能な限り条件が有利で低利な所からの調達が望ましいのは言うまでもありません。
各銀行における条件は様々ですので、良く調べて検討して下さい。普通であれば先ずは住宅金融支援機構で調達に成るかと思いますが、銀行も使われる場合は、固定金利で借りるのか、変動金利で借りるのかという決断もあります。固定金利も２年の固定から、25年の固定まで様々ですね。
変動か固定のどちらが良いかは結果論になります。
金利は上がって行く傾向にあるかとおもいますので、安全を考えるならば固定が良いのですが、今の所の常識判断では変動金利の平均金利が固定金利をすぐに上まわる可能性はかなり少ないものと考えられます。ただし、長い期間になりますので、予測は出来ません。
借り換えの目安。
また、現在支援機構（旧公庫）などで借りられている方で、借り換えを検討しておられる方もあると思います。目安として、残額が500万円以上、金利差が１％あたりであれば諸経費を考えてもまず得になります。
破綻を防ぐ。
最近は住宅ローンの破綻が増えています。多くの場合、将来の給料水準の増加を見越して無理をした人に多いようです。バブルの頃に購入した方の場合は金利も高く、しかも資産価格の急落の為に有利な借り換えも出来ないようです。
重要事項
返済不能になり、破綻をする方のおよそ７割は、ボーナス併用返済を選んだ人です。出来ればやめましょう。
ボーナス併用をしなければ、月々の返済は増えますが、どちらにしても返済と言うものが苦しいのは同じです。少しぐらい毎月余裕が出来ても、それほど楽になるわけではありません。
ボーナス併用返済でなければ、ボーナスで息をつけますし、レジャー資金や我慢していた必要なものを買う事も出来ます。併用をしていれば、それも儘ならないことになります。長い期間で精神的に楽なのはどちらでしょうか。
長い長い持久走を走るの為には、いつもぎりぎりよりも、辛い時とほっとする時のリズムがあった方が気が休まります。
ボーナスに余裕があれば、月々の補てんの為にプールをする事も出来ますし、繰り上げ返済に廻す事も出来ます。フレキシブルな運用が出来ますね。それに長い返済期間では、ボーナスはどうなるか分からないのです。ボーナスカットや最悪はボーナスゼロと言うこともあります。いきなり破綻へと進んでしまいます。これらがボーナス併用返済者の破綻の多い理由です。
自己資金は全て注ぎ込まない。
住宅購入後は何かと物入りです。なるべく多く借りておいて、自己資金の一部は温存しましょう。
様子を見て、余裕があれば繰り上げ返済に廻すのが望ましいと思います。借りた資金も期日までは自分の資産の一部です。総資産の多い方がフレキシブルな運用が出来ます。
また、なるべく借り入れ期間を長く、月々の返済額を少なめにして、それで余裕が出来た場合に繰上返済をしていくと言う方法が安全率が高いとは思います。余分な金利負担は保険のようなものと考えても良いかと思います。
最悪の場合。
どうしても返済が難しくなった場合、そのままでは競売（けいばいと読みます）に掛けられてしまいます。
通常の売却よりかなり安くなります。見通しが悪ければ、自分自身で売却をして、ローンを返済し、残ったお金で計画を立て直しましょう。一端引くなら早めが肝心です。
